FAQ

Une Société Civile de Placement Immobilier est une société agréée par l'AMF qui a pour objet l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier. La SCPI investit l'épargne collectée auprès de personnes physiques ou morales dans un patrimoine immobilier et redistribue les loyers et/ou les avantages fiscaux à ces derniers en fonction de la quote-part investie (lien) sous forme de dividendes.

Les SCPI dites " classiques " ou "classiques diversifiées " investissent dans les divers secteurs de l'immobilier d'entreprise et privilégient le service d'un rendement.
Les SCPI dites "de plus-values " recherchent, elles, à privilégier l'évolution du capital.
Les SCPI dites "fiscales" dans la continuité des avantages fiscaux voulus par le législateur (Besson, Robien, Scellier, Malraux…).

Vous devez, avant tout, prendre connaissance des documents suivants : Statuts, note d’information, derniers bulletins trimestriels et rapports annuels.
Vous téléchargez le bulletin de souscription, la déclaration sur l’origine des fonds (si nécessaire) et le questionnaire d’entrée en relation investisseurs. Vous nous retournez l’ensemble des documents accompagnés du règlement.

N’hésitez pas à prendre contact avec le service Investisseurs au 01 47 59 27 53

La commission de souscription couvre les frais de collecte de capitaux ainsi que les frais de recherche des actifs.

Le report à nouveau est une opération comptable qui enregistre le bénéfice non affecté lors de l'assemblée générale. C'est la part du bénéfice qui n'est pas versée aux actionnaires en dividendes, ni affectée à la réserve statutaire de l'entreprise, ni à toute autre réserve facultative. Le report à nouveau fait partie intégrante des capitaux propres de l'entreprise. Il permet de reporter l'affectation du bénéfice à une année ultérieure. Il ne sera pas forcement utilisé l'année suivante, le report est possible jusqu'à dix ans.
Pour la SCPI, c'est un moyen de faire face, par exemple, aux aléas du cycle immobilier et donc aux conséquences d'une vacance des immeubles conduisant à un exercice difficile financièrement. Ainsi, si la SCPI affiche, pour des raisons conjoncturelles, un résultat plus faible sur un exercice, celà lui permettra d'avoir une « marge de manœuvre » et de maintenir le versement des dividendes à ses associés.

L’Autorité des Marchés Financiers (AMF) fixe notamment les règles de transparence des SCPI. Elle a trois missions principales:
- Veiller à la protection des épargnants
- Améliorer l’information des investisseurs
- Surveiller le fonctionnement du marché financier

Le mécanisme des parts permet des apports modestes et des retraits partiels. Dans les années 70, lors de la création des SCPI, le concept était de créer des véhicules de gestion collective à destination des épargnants.

Le prix de souscription de la part est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution de la société. Cette valeur de reconstitution correspond à la somme qui devrait être déboursée aujourd’hui pour reconstituer le patrimoine de la société à l’identique.
Cette valeur de reconstitution est égale à la valeur de réalisation augmentée du montant des frais afférents à une reconstitution de son patrimoine (frais d’acquisition des immeubles, frais de collecte des capitaux et frais de recherche des investissements).
Selon la réglementation en vigueur (article L.214-60 du Code monétaire et financier), le prix de souscription ne saurait s’écarter de plus ou moins 10 % de la valeur de reconstitution ramenée à une part sociale sauf autorisation de l’Autorité des Marchés Financiers.

Cette option s'applique uniquement sur les revenus financiers de la SCPI. Les prélèvements sociaux sont prélevés à hauteur de 12,10%. Le prélèvement forfaitaire libératoire de 18% (auxquels s'ajoutent les 12,10% de prélèvements sociaux) permet de s’acquitter de l’impôt dû sur les revenus financiers. Si votre tranche imposable est supérieure au taux du prélèvement libératoire forfaitaire, celui-ci sera plus avantageux. Dans le cas contraire, il sera préférable d’inclure les revenus des placements dans le revenu global.

Chaque année, nous communiquons la valeur que nous conseillons de retenir pour l'ISF dans le bulletin trimestriel d'information de chaque SCPI, sachant, néanmoins, que vous restez seul(e) responsable de valeur que vous décidez de déclarer. La valeur à retenir est la valeur vénale des parts c’est-à-dire : la valeur de retrait (pour les SCPI à capital variable), le prix d'exécution au 31 décembre (pour les SCPI à capital fixe) ou encore la valeur de réalisation (pour les SCPI en liquidation ou dont le marché est bloqué).

En raison du principe de la transparence fiscale, les associés des SCPI, personnes physiques, sont imposables, au titre des loyers, dans la catégorie des revenus fonciers. En ce domaine, il convient de distinguer le résultat « comptable » du résultat « fiscal » de la SCPI, car le revenu foncier imposable correspond à une logique de flux de recettes et de dépenses sur un exrecice donné. Il est à noter que, certaines années, le montant à déclarer sera supérieur au montant perçu, du fait de travaux par exemple, d’autres années le montant perçu pouvant être supérieur.

La plus-value résultant de la cession des parts est déterminée par la différence entre le prix de cession net vendeur et le prix de souscription initial des parts concernées. Cette plus-value bénéficie d’un abattement de 10% par an après les 5 premières années, soit une exonération totale au bout de 15 ans. Après cet abattement, la plus-value résiduelle bénéficie d’un abattement fixe de 1000 €.

Votre numéro d’identifiant est votre numéro d’associé (à 6 chiffres) qui figure sur vos avis de crédit, bordereaux fiscaux…

Vous pouvez désormais consulter votre portefeuille en vous connectant à votre espace client. Vous pouvez également prendre contact avec le service associés au 01 47 59 27 57.

Ce questionnaire «Entrée en relation investisseurs» a été mis en place dans le cadre de la mise en œuvre des obligations édictées par la Directive Européenne Marchés des Instruments Financiers («MIF»).
Nous sommes bien conscients du degré de détail de ce questionnaire et du caractère parfois très personnel de certaines questions. Cependant, et nous tenions à insister sur ce point, il s’agit de la stricte application de la réglementation en vigueur et notamment d’une recommandation émise par l’Autorité des Marchés Financiers en avril 2009, visant à renforcer votre protection.
Toutes ces informations seront bien entendu traitées dans le plus strict respect des règles de confidentialité.

Cette information se trouve dans la note d'information ou encore dans les bulletins trimestriels de chaque SCPI. En effet, la jouissance des parts est variable (du 1er jour du mois suivant l'achat au 1er jour du troisième mois suivant la souscription).
Les dividendes sont versés les 25 ou 30 (selon les SCPI) du mois suivant la fin du trimestre ou du semestre (selon la périodicité de versement de votre SCPI). Un avis de crédit vous sera adressé accompagné du bulletin trimestriel d'information.

Tout changement d’adresse doit être communiqué à la société de gestion accompagné d’un justificatif de domicile (quittance EDF, téléphone…) par courrier ou par mail à l’adresse : associes@uffi.fr
De même, si vous avez clôturé votre compte bancaire, les virements effectués à votre profit seraient rejetés par la banque. Vous devez donc nous adresser un nouveau relevé d'identité bancaire ou postal informatisé.

Vous recevrez votre certificat entre le 1er et le 15 du mois suivant votre souscription. Entre temps, vous aurez reçu un accusé de réception de votre souscription.

Vous devez nous faire parvenir un acte de décès ainsi que les coordonnées du notaire en charge de la succession. En effet, les parts de SCPI entrent dans l'actif successoral et un certificat de propriété établi par le notaire sera indispensable à la société de gestion pour attribuer les parts du défunt à ses ayants-droits.

Si vous souhaitez vendre vos parts, deux cas :

Parts de SCPI à capital variable : vous adressez votre demande de retrait accompagnée de l'original du certificat de parts sociales et de la photocopie de votre carte d’identité sous pli recommandé. Si vos parts ont été souscrites conjointement ou en indivision, l'accord de toutes les parties sera indispensable.

Parts de SCPI à capital fixe : vous pouvez télécharger votre ordre de vente (lien) (ou sur simple demande au 01 47 59 27 57) et nous le retourner en précisant le prix auquel vous souhaitez vendre vos parts (les 5 meilleurs prix sont actualisés sur notre site toutes les 15 minutes). Si vos parts ont été souscrites conjointement ou en indivision, l'accord de toutes les parties sera indispensable.

Vous pouvez consulter le carnet d’ordre sur notre site dans la rubrique Acheter/Vendre (le carnet d’ordre est actualisé toutes les 15 minutes). Vous pouvez appeler le service associés au 01 47 59 27 57. En cas d'impossibilité d'établir un prix d'exécution, la société de gestion porte à la connaissance du public le prix d'achat le plus élevé et le prix de vente le plus faible, accompagnés, pour chacun de ces prix, des quantités de parts proposées.

Enregistrement des ordres d’achat et de vente :

MARCHE SECONDAIRE Vous devez déterminer un prix maximum d'achat ou un prix minimum de vente. L’ordre de vente ou d’achat doit être entièrement rempli (voir au verso de l‘ordre la liste des éléments à nous fournir) et retourné par courrier rceommandé avec avis de réception à la société de gestion.
Le montant total de l'ordre d'achat doit être couvert par un virement au compte ouvert au nom de la SCPI ou par chèque à l'ordre de la SCPI.
Les ordres d'achat et de vente sont répertoriés par niveau de prix puis, pour chaque niveau de prix, chronologiquement.

La confrontation des ordres permet de définir un « prix d'exécution », c'est-à-dire un prix d'équilibre permettant d'échanger le plus grand nombre de parts. La société de gestion transmet à toute personne qui en fait la demande, les 5 prix d'achat les plus élevés et les 5 prix de vente les plus faibles ainsi que les quantités demandées et offertes à ces prix.
Les ordres sont réalisés dès l'établissement du prix d'exécution.
Tout d’abord sont exécutés en priorité les ordres d'achat inscrits au prix le plus élevé, les ordres de vente inscrits au prix le plus faible. Puis, à limite de prix égal, les ordres sont exécutés par ordre chronologique d'inscription au registre.
Le jour de l'établissement du prix, la société de gestion publie le prix d'exécution et la quantité de parts échangées.

En cas d'impossibilité d'établir un prix d'exécution, la société de gestion porte à la connaissance du public le prix d'achat le plus élevé et le prix de vente le plus faible, accompagnés, pour chacun de ces prix, des quantités de parts proposées.

La périodicité des confrontations des SCPI retenue par UFFI REAM pour les SCPI dont elle a la gestion est mensuelle. Les confrontations ont lieu le dernier jour ouvré de chaque mois. Pour participer à la confrontation, les ordres devront parvenir à la société de gestion deux jours ouvrés avant la date de la confrontation (avant 16 heures).

Exemple :
Date de confrontation jeudi 30 juillet 2010
Date limite de réception des ordres au plus tard le mardi 27 juillet 2010 16 heures