OPCI
Les spécificités de la detention d'immobilier en étant investisseur dans un OPCI
L’OPCI offre les mêmes atouts que la SCPI :
- Une mise de fonds modeste pour un candidat à l’épargne immobilière
- La stabilité d’un placement immobilier considéré sur le long terme et la constitution progressive d’un patrimoine fondé sur la pierre
- La gestion déléguée à des professionnels
- La mutualisation des risques
- La distribution de revenus réguliers
En préambule, l'investisseur doit, comme pour tout type d'investissement, définir le montant qu'il est raisonnable d'investir, en fonction de son patrimoine et de son horizon d'investissement.
Les risques liés à la détention d'immobilier en tant qu'investisseur dans un OPCI.
- Le risque en capital : la SPPICAV n'offre aucune garantie de protection de capital.
- Le risque lié aux investissements : les investissements étant réalisés principalement dans le secteur immobilier, ils connaissent les évolutions et aléas du marché. Il en va de même pour la partie des investissements placés dans les instruments financiers. Le niveau de risque dépend du profil et de la stratégie d'investissement de l'OPCI.
- Les risques liés à l'effet de levier : S'il s'agit d'un OPCI ayant recours à l'endettement, l'effet de levier recherché peut avoir un impact positif, mais aussi négatif. L'effet de levier augmente la capacité d'investissement, mais également les risques de perte.
- Le risque de contrepartie : c'est le risque de défaillance d'une contrepartie de marché (pour les actifs financiers) ou des locataires (pour les actifs immobiliers) conduisant à un défaut de paiement. Le défaut de paiement d'une contrepartie peut entraîner une baisse de la valeur liquidative et une situation de tension sur la trésorerie.
- Le risque de change : Les investissements réalisés hors de la zone Euro, si l'OPCI le prévoit,peut entraîner une baisse de la valeur liquidative.
La rentabilité d'un placement en parts d'OPCI est de manière générale fonction :
- des dividendes versés. Le versement des dividendes n'est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des variations des marchés immobiliers, des conditions de location des immeubles (notamment date de mise en location, niveau des loyers, taux de vacance).
- du montant du capital perçu, soit lors de la vente de parts, soit lors de la liquidation de l'OPCI. Ce montant dépendra de l'évolution du marché de l'immobilier commercial sur la durée de placement.
La décision d'investissement dans un OPCI doit être réalisée en tenant compte des éléments suivants :
DISTRIBUTION
L’OPCI sera tenu de distribuer au minimum 85% du résultat distribuable et 50% des plus-values réalisées dans le cas des SPPICAV, 85% du résultat et 85% des plus-values dans le cas des FPI.
LA COMPOSITION DE L'ACTIF : UNE DOMINANTE IMMOBILIERE POUR LES FPI ET POUR LES SPPICAV
Dans tous les cas, l’actif de l’OPCI devra être composé, à concurrence d’au moins 60%, d’actifs immobiliers. FPI et SPPICAV sont donc tous deux clairement des fonds immobiliers.
Pour les FPI, il s’agira d’immeubles physiques (bureaux, murs de boutique, centres commerciaux, entrepôts, immeubles d’habitation…) et de parts de sociétés non cotées ayant une majorité d’actifs immobiliers.
Dans les SPPICAV, la part de l’immobilier non coté (direct ou indirect) pourra être complétée, à concurrence de 9% de l’actif total, par des parts de sociétés foncières cotées.
Par ailleurs, pour assurer la liquidité et permettre à tout moment le rachat de parts ou d’actions, l’actif de l’OPCI devra être composé, à concurrence d’au moins 10% de liquidités ou d’instruments financiers à caractère liquide.
Enfin, les gérants de ces fonds auront la possibilité de détenir, dans une proportion pouvant aller de 0 à 30% (selon la part représentée par les actifs immobiliers et les liquidités), une troisième catégorie d’actifs, à savoir des valeurs mobilières (obligations, actions, OPCVM…)
En résumé, la part immobilière des actifs s’échelonnera, selon les OPCI, de 60 à 90% du total des actifs.
Dans le cas d'un OPCI RFA EL, elle peut atteindre 100%, car il n'existe pas de plancher de liquidité.
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