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SCPI

LA FISCALITE DES REVENUS ET PLUS-VALUES POUR TOUT TYPE DE SCPI (CLASSIQUE OU FISCALE)

FISCALITE DES ASSOCIES PERSONNES PHYSIQUES

Les SCPI n’entrent pas dans le champ d’application de l’impôt sur les sociétés conformément à article 239 septies du Code Général des Impôts. Les associés des SCPI, sociétés civiles régies par l’article 8 du Code Général des Impôts, sont personnellement soumis à l’impôt sur le revenu pour la part des bénéfices sociaux correspondant à leurs droits dans la société soit de l’impôt sur le revenu des personnes physiques, soit de l’impôt sur les sociétés s’il s’agit de personnes morales relevant de cet impôt.

Chaque produit encaissé par la SCPI est imposé au niveau de l’associé selon le régime d'imposition qui lui est propre :
- les loyers, dans la catégorie des revenus fonciers
- les produits de trésorerie, dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers
- les plus-values sur ventes d’immeubles de la société (le cas échéant), dans la catégorie des plus-values immobilières.
Cette situation résulte du régime communément qualifié de “translucidité fiscale”, dont relèvent les SCPI.

Revenus fonciers
La base d'imposition tient compte de l'ensemble des loyers encaissés et des charges immobilières réglées par la SCPI au 31 décembre de chaque année.
Le montant imposable des revenus fonciers nets des charges immobilières est calculé chaque année par la société de gestion et transmis aux associés en vue de la déclaration fiscale annuelle.

Déficit foncier
Pour leur fraction correspondant à des dépenses autres que les intérêts d’emprunts, les déficits fonciers ordinaires peuvent s’imputer sur le revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €.
La partie du déficit excédant cette limite ou résultant des intérêts d’emprunt est imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Micro foncier
Le régime micro-foncier permet d'alléger les obligations déclaratives des contribuables titulaires de revenus fonciers de faible montant.
Conformément aux dispositions de l'article 32 du CGI, il est applicable de plein droit aux propriétaires d'immeubles dont le revenu brut foncier annuel total n'excède pas 15 000 €.
Les associés de SCPI bénéficient du régime micro-foncier lorsqu’ils sont par ailleurs propriétaires d'au moins un immeuble donné en location nue , sauf s’il possède des parts de SCPI offrant un avantage fiscal (Robien, Scellier, Malraux).
 
Produits issus de la trésorerie
Dans le respect de l'objet social de la SCPI, ces produits représentent une valeur accessoire par rapport aux loyers. Actuellement, la trésorerie disponible est placée en certificats de dépôts négociables (produits de placement à revenus fixes).
Ces produits issus du placement de la trésorerie disponible sont soumis à la fiscalité des revenus de capitaux mobiliers et peuvent donc faire l’objet de l’option au prélèvement forfaitaire libératoire qui est optionnel pour l’associé. L’option au prélèvement forfaitaire libératoire doit être exercée au moment de l’encaissement des revenus. Lorsque l'associé ne manifeste pas expressément son option, la Société de gestion considère qu'il n’a pas opté pour le prélèvement forfaitaire libératoire.
Le taux du prélèvement libératoire a été porté à 24 % à compter du 1er janvier 2012 pour les intérêts et produits de placements à revenu fixe.
Le taux global du prélèvement forfaitaire libératoire s’élève en conséquence à 37,5 % (24 % + 13,5 % de prélèvements sociaux).

Prélèvement à la source des prélèvements sociaux sur les produits financiers
Depuis le 1/01/2007, un prélèvement à la source des prélèvements sociaux additionnels est effectué sur les produits financiers non soumis au prélèvement libératoire. Cette disposition neutralise pour les revenus perçus, au regard du paiement des prélèvements sociaux additionnels, l’arbitrage retenu par le contribuable entre l'application du barème progressif ou celle du prélèvement libératoire.
Depuis le 1er octobre 2011, le taux des prélèvements sociaux est passé de 12,3% à 13,5 %.
Il se compose de 8,2 % de cotisation sociale généralisée (CSG), de 3,4% de prélèvements sociaux auxquels s'ajoutent une contribution de 0,3 %, une contribution pour le remboursement de la dette sociale (CRDS) de 0,5 % et enfin une contribution de financement du revenu de solidarité active de 1,1 %.

Plus ou moins-values immobilières
Qu'il s'agisse de cessions de parts par les associés ou d'immeubles par la SCPI, un seul régime fiscal s'applique : celui des plus-values immobilières.

Dans le respect de l'objet social, les cessions d’immeubles sont des cessions occasionnelles réalisées conformément aux dispositions du Code monétaire et financier, lorsque les immeubles ont été détenus par la SCPI au moins six ans.

Le régime d’imposition des plus-values immobilières, profondément modifié en 2004, a été réaménagé par la Loi de finances rectificative du 19 septembre 2011 qui a introduit un nouvel abattement progressif à compter du 1er février 2012 pour les cessions à des tiers. ( depuis le 25 août 2011 pour les apports réalisés à des SCI familiales).

L'abattement pour une durée de détention est désormais fixé à 2 % par an entre 6 et 17 ans de détention, 4 % par an entre 18 et 24 ans et 8 % par an entre 25 et 30 ans. Cet abattement applicable à la plus-value brute est aménagé de façon à tenir compte progressivement de la durée de détention du bien.

La plus-value immobilière est quant à elle taxée à un taux réel, forfaitaire de 32,5 % (19 % d’imposition + 13,5% de prélèvements sociaux)

Pour mémoire, en cas de cession d’immeubles ou de parts, la plus-value, bénéficiait jusque-là d’un abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième année de détention engendrant une exonération totale de plus-value immobilière au bout de 15 ans de détention (les périodes de détention se calculant par période de 12 mois). Par ailleurs, un abattement fixe de 1.000,00 € s’appliquait par cession d’immeuble ou de parts (en cas de cession d’immeuble, l’abattement fixe s’applique au niveau de la plus-value brute réalisée au niveau de la société et non de la quote-part de plus-value revenant à chaque associé).

- Non-résidents
Pour les associés non-résidents ressortissants de l’Union Européenne, le taux d’imposition et les modalités de détermination de la plus-value immobilière sont les mêmes que pour les résidents.
En revanche, pour les associés non-résidents et non ressortissants de l’Union Européenne, le taux du prélèvement reste fixé à 33 1/3 % (ou 50% pour les résidents d’états non coopératifs).

- Régime spécifique pour les immeubles
En ce qui concerne les ventes d’immeubles détenus par les SCPI, la loi met à la charge du notaire l'obligation d'effectuer, pour le compte du vendeur, la déclaration ainsi que le versement de l'impôt à payer. La société de gestion de la SCPI effectue l’interface avec le notaire pour la déclaration de la plus-value (souscription par la société de gestion d’une déclaration 2 048 IMM) et l’acquittement de cette dernière.
Aucune plus-value immobilière n’est imposable, lorsque le montant de la cession est inférieur ou égal à 15.000,00 €, ce seuil s’appréciant opération par opération.

- Régime spécifique pour les cessions de parts
En cas de cession de parts, la plus-value immobilière éventuelle est déclarée (souscription par la société de gestion d’une déclaration 2 048 M) et acquittée par la société de gestion au moment de l’enregistrement de la cession de parts. Le montant de l’impôt de plus-value est prélevé sur le montant du prix de cession revenant au cédant.
En cas de retrait de part d’une SCPI à capital à variable, le retrayant procède lui-même à l’établissement et au dépôt de sa déclaration cerfa 2048M.
L’exonération concernant le seuil de cession inférieur ou égal à 15.000 € n’est pas applicable en cas de cession de parts. En d’autre terme la plus-value immobilière doit être calculée quel que soit le niveau de la cession de parts sur la différence entre la somme revenant au cédant et le prix d’acquisition de la part.

- Absence de compensation des plus et moins-values immobilières
Sauf exception (1) la moins-value brute réalisée sur les biens ou droits cédés n’est pas prise en compte.
(1) en cas de vente d’un immeuble acquis par fractions successives constatée par le même acte et en cas de fusion de SCPI

Droits d’enregistrement
Les cessions de parts de SCPI (parts sociales dans des personnes morales à prépondérance immobilière)  sont assujetties à un droit d'enregistrement au taux 5 % (CGI art. 726-I-2°)

La modification des règles de calcul d'assiette prévue par l’article 5 de la Loi de finances pour 2012, et modifiant l’article 726-II du CGI ne concerne pas les SCPI qui sont expressément exclues de ce dispositif.
L’assiette de calcul des droits d’enregistrement reste le prix exprimé lors de la cession de parts.

Imposition à l’ISF

Les parts doivent être comprises dans l’évaluation du patrimoine en vue de la déclaration d’impôt sur la fortune (patrimoine net des dettes égal ou supérieur à 1.300 000 € (art. 885 U modifié du Code général des impôts).
A cet effet, la société de gestion communique chaque année aux associés qui en font la demande les éléments d’information utile pour déterminer la valeur vénale unitaire de chaque part. En cas de démembrement des parts la déclaration ISF et le paiement de l’impôt reviennent à l’usufruitier.

Démembrement des parts

La propriété des parts peut être démembrée (divisée en usufruit et nue-propriété) à la suite d’une succession ou d’une convention. L’usufruit représente le droit de jouissance de la part, à savoir la perception du dividende ; la nue-propriété représente le droit de vendre la part et porte sur le capital.
L’usufruitier est imposé sur l’ensemble des revenus liés à l’encaissement des loyers et de la trésorerie. Le nu-propriétaire est quant à lui imposé sur l’ensemble des produits résultant de la cession du capital (vente d’immeubles de la SCPI par la société de gestion, vente de parts de SCPI par l’associé). Lorsque la société est en liquidation, le nu-propriétaire perçoit les acomptes sur liquidation.

FISCALITE DES ASSOCIES PERSONNES MORALES (1)

Revenus

SOCIETES SOUMISES À L'IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

Les associés personnes morales soumis à l’impôt sur les sociétés intègrent la quote-part de résultat et de produits financiers calculée par la société de gestion dans leur résultat fiscal annuel.
La société de gestion communique un récapitulatif fiscal de leur revenu imposable calculé selon leur catégorie fiscale (BIC / IS ou IR).

SOCIETES NON SOUMISES À L'IMPÔT SUR LES SOCIÉTÉS

1- Les organismes sans but lucratif (qui bénéficient d’une exonération d’imposition par application de la réponse BEAUGUITTE, n° 18.984 du 1er juillet 1975 J.O. AN 1/07/1975, p. 5 096) bénéficient d’une exonération (par application de la réponse BEAUGUITTE, n° 18.984 du 1er juillet 1975 J.O. AN 1/07/1975, p. 5 096).

2- Les sociétés de personnes appliquent le régime de la translucidité fiscale, l'imposition s’effectuant au niveau de chaque Associé de la Société selon son régime fiscal propre, en fonction de ses droits dans la société.

(1) Il est rappelé que le dispositif SCELLIER est exclusivement destiné aux associés personnes physiques ainsi qu’aux associés personnes physiques des sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur le sociétés, en conséquence soumis au régime des revenus fonciers (voir ci-avant).

Plus-Values

 • Les sociétés imposables à l’impôt sur les sociétés relèvent du régime des plus-values professionnelles à court terme pour les BIC-IS et long terme pour les BIC-IR.
• Les organismes sans but lucratif sont exonérés de taxation des plus-values et les sociétés de personnes sont imposées au niveau de chaque associé, selon son statut fiscal, régime des particuliers ou plus ou moins-values professionnelles.

Information fiscale annuelle des Associés

La société de gestion détermine le montant du revenu net imposable pour chaque associé et adresse à chacun d'eux un relevé individuel en vue de l’établissement de leur déclaration annuelle d’impôt sur le revenu. Les associés ne doivent apporter aucun correctif au montant communiqué par la société de gestion.

Le régime fiscal des SCPI Scellier (régime classique et intermédiaire)

SCELLIER CLASSIQUE

Depuis le 1er janvier 2009, les contribuables domiciliés en France (CGI, art. 4 B) (1) peuvent obtenir une réduction d'impôt à raison de leurs investissements dans l'immobilier locatif neuf et dans des opérations assimilées (CGI, art. 199 septvicies modifié ; Instruction. 12 mai 2009 : BOI 5 B-17-09 ; Instruction. 28 mars 2011 : BOI 5 B-8-11).

Ce dispositif, qui a succédé au « Robien » a, depuis lors, été modifié à de multiples reprises.

En particulier, s'impose depuis le 1er janvier 2010 la condition relative aux performances énergétiques du logement. Depuis le 1er janvier 2012, seuls les investissements dans les logements BBC (2) octroieront la réduction d’impôt SCELLIER de 13%.

La réduction d’impôt s’applique aux contribuables qui souscrivent, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) réalisant ces mêmes investissements.

(1) Les logements bénéficient d'une majoration de taux lorsque leur est délivré le label « bâtiment basse consommation énergétique - BBC 2005 » ( CGI, art. 199 septvicies, IV, al. 6  CGI, Ann. III, art. 46 AZA octies Arr. 3 mai 2007, NOR : SOCU0750649A : JO, 15 mai).Ce label est délivré, pour les immeubles d'habitation, au regard de la consommation conventionnelle d'énergie primaire du bâtiment pour le chauffage, le refroidissement, la ventilation, la production d'eau chaude sanitaire et l'éclairage des locaux, calculée en fonction de la zone climatique et de l'altitude du terrain ( Arr. 3 mai 2007, NOR : SOCU0750649A, art. 2, 5o).

Investir dans des parts d’une SCPI Scellier BBC permet de bénéficier de 22 % en 2011 et 13% en 2012 de réduction d’impôt à condition de détenir ces parts au minimum pendant 9 ans (à compter de la location du dernier logement acquis, soit une durée d’environ 13 ans).

Cette réduction d’impôt s’applique sur le montant total de votre souscription. Elle est étalée sur 9 ans, à raison de 1/9ème par an. La réduction d’impôt est calculée sur la base de la réduction d’impôt constituée de 100 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l’année au titre de laquelle la souscription a été effectuée. La réduction d’impôt est imputée pour la première fois sur l’impôt dû au titre de l’année au cours de laquelle le fait générateur est intervenu, soit lors de la souscription des parts.

Toutefois, compte tenu d’un marché secondaire très restreint, le souscripteur ne peut espérer récupérer son argent qu’à l’issue de la vente du patrimoine résultant des opérations de liquidation, soit à l’issue d’un délai total d’environ 15 ans. Par ailleurs il est rappelé que ni le rendement ni le capital de la SCPI ne sont garantis et dépendent de l’évolution à la hausse comme à la baisse du marché de l’immobilier résidentiel en France, par nature cyclique.

Le montant de l’investissement pris en compte pour calculer la réduction d’impôt annuelle liée à la loi Scellier est plafonné à 300 000 €. A noter qu’il est possible de cumuler l’acquisition d’un bien en direct et l’acquisition de parts de SCPI “Scellier” sur une même année dans cette limite de 300 000 €.

L’avantage fiscal est immédiat dès l’année de souscription et est identique pour chaque contribuable quel que soit sa tranche marginale d’imposition, en contrepartie de la durée de blocage du placement durant 15 ans et le risque de perte en capital.

- La réduction d’impôt sur le revenu est accordée sous réserve :

De l’engagement pris par la société de gestion
- de louer les logements nus pendant une durée de neuf ans, dans le respect du plafond fixé par le décret. Llorsqu’une même souscription de parts de SCPI est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, la durée de neuf ans est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail, pour chacun des immeubles mis en location. Cette durée est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d’effet du bail initial.

- d’affecter 95 % de la souscription dans les 18 mois de la clôture de cette souscription pour servir exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction d’impôt sont réunies;

- -d’affecter la souscription à des logements neufs ou en l’état futur d’achèvement ou de locaux affectés à un usage autre que l’habitation transformés en logement, situés dans des communes classées en zones A, B1 et B2, leurs caractéristiques thermiques et leur performance énergétique devant être conformes aux prescriptions du code de la construction et de l’habitation.

- de louer les logements dans certains délais qui dépendent de la nature du logement ou du local qui ouvre droit à la réduction d’impôt :
- 12 mois suivant la date d’acquisition pour les logements neufs achevés
- 12 mois suivant la date d’achèvement des travaux pour les logements en vue de réhabilitation
- 12 mois suivant la date d’achèvement du logement pour les logements transformés, en EFA.

-  De l’engagement des porteurs de parts qui entendent bénéficier de la réduction d’impôt :
- à conserver les parts pendant la période couverte par l’engagement de location pris par la société, cet engagement étant constaté lors du dépôt de la déclaration de revenus au titre de l’année de l’acquisition des parts.

-  De l’obligation des porteurs de parts de fournir à l’administration fiscale, parallèlement à la déclaration annuelle pendant toute la durée d’engagement de conservation des parts,

- un engagement de conservation des parts (document transmis une seule fois la première année d’imposition au titre de l’année de souscription des parts)
- une attestation annuelle établie par la Société de gestion et transmise à l’associé avant le 31 mars de chaque année en double exemplaire, récapitulant l’historique de la détention des parts et la continuité de détention des parts dans le temps.
- Un relevé de compte établi par la Société de gestion détaillant les modalités de calcul de la réduction d’impôt.

SCELLIER INTERMEDIAIRE

Lorsque la location du logement ouvrant droit à la réduction d’impôt est consentie, pendant toute la période d’engagement de location (initiale ou prorogée), dans le secteur intermédiaire, c’est-à-dire à des conditions de loyers plus restrictives pour des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources, le contribuable bénéficie d’avantages fiscaux supplémentaires.

A la réduction d’impôt de base s’ajoute :

- Une déduction spécifique complémentaire à la réduction d’impôt au titre des revenus fonciers de 30% (calculée et communiquée par la Société de gestion au prorata des revenus fonciers bruts de l’année) durant toute la période initiale et prorogée de l’engagement de location

- Un complément de réduction d’impôt égal à 2% par an sur 100% de sa souscription, par période de trois ans et dans la limite de six ans, lorsque les logements restent loués au-delà des neuf années d’engagement de location initial (ce complément d’avantage étant subordonné à la condition de la prorogation par la SCPI de son engagement de location initial de neuf ans).

Plafonnement des « niches fiscales »
La réduction d'impôt au titre d'un investissement « SCELLIER SCPI » est considérée comme une
« Niche fiscale » dont le montant est pris en compte pour le calcul du plafonnement global des crédits et réductions d'impôts, par foyer fiscal, à un montant fixe de 18 000 € majoré d'un montant variable égal à 4 % du revenu imposable (art. 200-0 A CGI, modifié par L. fin. 2012  no 2012-1977, 28 déc. 2011, art. 84).

Avertissement
L’ensemble des informations fiscales indiquées ci-dessus ne sont pas exhaustives . Avant toute souscription vous devez vous assurer que le produit correspond à votre situation fiscale et en particulier à votre régime d’imposition et au montant de votre impôt.

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