SCPI
Quelles sont les spécificités liées à la détention de parts de SCPI ?
Une société civile de placement immobilier (SCPI) a pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif.
Détenir des parts de SCPI permet d’investir indirectement dans l’immobilier moyennant un ticket d’entrée plus faible qu’un investissement direct (150 à 1 000 euros la part en moyenne) et de déléguer la gestion de l’immobilier à une société de gestion, en contrepartie d’une commission de gestion.
La SCPI donne accès aux rendements de l’investissement immobilier à l’ensemble des patrimoines. En effet, la mutualisation des investissements permet des seuils d’accessibilité très faibles.
La mutualisation des risques
Dans une SCPI, l'investisseur détient une partie d'un important patrimoine composé d'immeubles répartis à la fois sur le plan géographique et entre différents locataires. Cette diversification des actifs fait courir moins de risques au capital investi.
La gestion déléguée
La « pierre-papier » libère l'investisseur de tout souci de gestion. Celle-ci est assurée par des équipes dont c'est le métier et qui en rendent compte à l'Assemblée Générale annuelle de la société (à noter que la SCPI est dotée d’un conseil de surveillance qui est chargé de contrôler les actions de la société de gestion). Par ailleurs, l'importance du parc immobilier géré permet une meilleure maîtrise des dépenses et de plus larges facultés de négociation des contrats d'entretien, des assurances ou du coût des travaux.
Quelles sont les particularités des SCPI ?
Les SCPI à capital fixe
Pour atteindre le capital plafond fixé par ses statuts, la SCPI va procéder successivement à des augmentations de capital selon un volume et une durée fixées par la société de gestion. Son capital progresse ainsi par à-coups et, entre deux augmentations de capital ou lorsque le plafond est atteint, le capital demeure fixe.
Marché de confrontation (avec intervention de la société de gestion) :
La Société de gestion tient un registre (article422-22 du Règlement Général de l’AMF) où sont inscrits, lorsqu’ils répondent aux conditions d’exécution, tous les ordres d’achat et de vente.
Les ordres sont horodatés après vérification de leurs conditions d’inscription. Ils sont inscrits ensuite de manière chronologique.
La période de confrontation fixée par UFFI REAM est actuellement d’un mois. La date limite pour l’enregistrement des ordres est fixée à deux jours ouvrés à 16 heures.
Le prix d’exécution
La société de gestion procède à l’établissement d’un prix d’exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre.
C’est le prix auquel peut être échangée la plus grande quantité de parts. Sont exécutés en priorité les ordres d’achat inscrits au prix le plus élevé et les ordres de vente inscrits au prix le plus bas. Chaque mois, un prix d’exécution est déterminé par rapprochement des ordres d’achat et des ordres de vente, les transactions s’effectuent alors à ce seul prix.
Les ordres d’achat doivent être exprimés à prix maximum ; les ordres de vente à un prix minimum.
A la vente, la durée de l’ordre est illimitée.
A l’achat la durée de validité peut être limitée. UFFI REAM a choisi une durée de douze mois maximum. Cette durée débute à compter de l’horodatage.
Marché de gré à gré (sans intervention de la société de gestion) :
Tout associé souhaitant vendre ses parts a la faculté de rechercher lui-même un acquéreur. Les conditions sont alors librement débattues entre les intéressés.
Conformément à la clause d’agrément inscrite dans les statuts, il convient au préalable de transmettre à la société de gestion une demande d’agrément indiquant les noms, prénoms et adresse du cessionnaire, le nombre de parts concernées et le prix offert.
L’agrément est acquis, soit après réponse positive de la société de gestion, soit à défaut de réponse dans un délai de deux mois à compter de la demande.
La vente peut également se réaliser de façon directe entre associés, en gré à gré.
Les SCPI à capital variable
A tout moment, la SCPI peut émettre des parts nouvelles. Lorsqu’un associé souhaite vendre ses parts, cela est possible dès lors qu’il existe une souscription au moins équivalente en contrepartie. Le prix de rachat des parts est fixé en principe une fois par an en fonction notamment de la valeur du patrimoine.
Le retrayant obtient la valeur de son placement auprès de la société de gestion, à un prix directement corrélé à la valeur du patrimoine à la date à laquelle intervient cette vente. La société de gestion émet par ailleurs de nouvelles parts si un acquéreur se présente. Si les demandes de retraits dépassent durablement les souscriptions, la société de gestion peut être conduite à constituer un fonds de remboursement (éventuellement doté par des cessions d’actifs) destiné à satisfaire les sortants.
Quelles sont les stratégies d’investissement d’une SCPI ?
Les SCPI dites "classiques" ou "classiques diversifiées"
SCPI détenant un patrimoine composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, commerces, etc.) qui privilégient le rendement régulièrement distribué aux associés tout en cherchant à offrir, sur la durée, une protection contre l'érosion monétaire. Elles représentent la majorité des SCPI existantes.
Les SCPI dites "fiscales"
SCPI détenant un patrimoine à usage d'habitation ou hôtelier - résidence de tourisme - qui génèrent des revenus de moindre importance, mais s'inscrivent dans des dispositifs fiscaux incitatifs (Scellier, Robien…) permettant aux investisseurs de bénéficier d'économies d'impôt. L'obtention de l'avantage fiscal est, toutefois, assorti de conditions de durée de détention des parts ou de plafonnement des loyers.
Les SCPI dites "de plus-values"
SCPI qui privilégient la valorisation lors de la liquidation du patrimoine.
Quels sont les critères de performance d’une scpi ?
Le rendement
Exprimé en pourcentage, le taux de rendement d'une part de SCPI est le rapport entre le revenu distribué (le dividende) et la valeur de cette part au 1er janvier de l'année considérée (prix d’achat pour une SCPI à capital fixe et prix de souscription pour une SCPI à capital variable).
Le Taux de rentabilité interne
Le Taux de Rentabilité Interne (TRI) est la performance globale annualisée déterminée sur une période supérieure à 1 an. Dans le cas des SCPI, l'IEIF la calcule sur 5, 7, 10 et 15 ans. Le TRI est net de frais de gestion et calculé en référence au prix de souscription en début de période et au prix de retrait en fin de période (ou au prix net vendeur).
Les risques liés à la détention de parts de SCPI
Avant d’investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI), l’investisseur doit tenir compte des éléments et risques suivants :
- le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de son patrimoine personnel, de son horizon d’investissement et de son souhait de prendre les risques spécifiques à un investissement immobilier,
- le capital investi n’est pas garanti, ni en terme de rendement, ni en terme de performance,
- il s’agit d’un placement à long terme
- les parts doivent être acquises dans une optique de diversification du patrimoine,
- Le placement étant investi uniquement en immobilier physique (immeubles ou appartements, pas de parts de sociétés immobilières), il est considéré comme peu liquide, les conditions de sortie pouvant varier de manière importante en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier, à la hausse comme à la baisse,
- La liquidité du placement en SCPI peut être limitée en cas d’un nombre insuffisant de souscriptions en contrepartie des demandes de rachat,
- Le rachat (ou la revente des parts) peut donc s’avérer difficile selon l’évolution du marché, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
La Société de gestion ne garantit pas le rachat (ou la vente des parts).
- La rentabilité d’un placement en parts de SCPI est, de manière général, fonction :
• des dividendes potentiels versés. Le versement des dividendes (sous forme d’acomptes trimestriels) n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse due à la variation des marchés immobiliers, des conditions de location des immeubles (notamment date de mise en location, niveau des loyers, taux de vacance) .
• du montant du capital perçu, soit lors du rachat de vos parts, soit de leur revente. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier, sur la durée du placement.
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